Bostadsrätt - Allt du vill veta om pantsättning av en bostadsrätt

Att köpa en bostadsrätt innebär inte att du äger specifikt din lägenhet, utan du blir medlem i bostadsrättsföreningen som tillsammans äger hela fastigheten. Genom din andel av föreningen äger du nyttjanderätten av den. Det kan verka lite diffust, i den här artikeln reder vi ut en hel del frågor kring bostadsrätt och dess sätt att fungera.

Vad är en bostadsrätt?

Det finns tre olika typer av boendealternativ.  Vi kan börja med att utreda begreppet bostadsrätt för att ha det på det klara. En bostadsrätt är vanligtvis en lägenhet, men kan också vara ett radhus och kedjehus. I den här artikeln kommer vi benämna den specifika egendomen som en lägenhet, för enkelhetens skull. 

Skillnaden på bostadsrätt, hyreslägenhet och äganderätt

Innan vi går vidare med bostadsrättens ändamål vill vi göra en snabb förklaring på ytterligare  två boendealternativ utöver bostadsrätt – hyresrätt och äganderätt. 

Vad som skiljer dom olika typerna åt är främst ansvaret för skötseln kring boendet.

1. I en hyresrätt överlåts allt underhåll för lägenheten till fastighetsskötaren.
2. Bostadsrättens regler och ansvar ligger på alla i bostadsrättsföreningen .
3. Ägaren av en fastighet erhåller allt ansvar.

Så fungerar en bostadsrättsförening

Det är vanligt förekommande att det blir ett missförstånd när det talas om bostadsrätt. Många tror att det betyder att man köper sin egen lägenhet, men vad är en bostadsrätt egentligen? Jo, i själva verket innebär det att du äger en del av en fastighet ihop med dom andra som bor i samma egendom, tillsammans bildar ni sedan en bostadsrättsförening (även kallat BRF). Däremot äger bara du rätten att använda dig av just din del av bostaden under obegränsad tid, förutsatt att du tar din del av ansvaret i bostadsrättsavtalet.

Ordningsregler i en bostadsrättsförening

Bostadsrättslagen säger att bostadsrättsföreningen ska hålla “lägenhet, huset och marken i gott skick”, förutsatt att det inte framgår annat i avtalet. Som fastighetsägare av en bostadsrätt har du även individuella förpliktelser för att behålla rätten till din del av fastigheten.

Bostadsrättshavarens skyldigheter

• Betala månadsavgiften – Avgiften för en bostadsrätt måste betalas på angivet datum, har avgiften inte betalas efter en vecka från förfallodatumen finns chansen att du förlorar din del av bostadsrätten.
• Underhålla bostaden – Du bär eget ansvar för att hålla din lägenhet i gott skick., t.ex om lägenheten har behov av renovering så är det du som måste se till att det blir gjort. I ditt avtal för bostadsrätten framgår mer specifikt vad du har för underhållsskyldigheter.
• Ansöka om tillstånd för ändring av bostadsrätt – Innan du gör någon förändring i din lägenhet måste du ansöka om tillstånd från bostadsrättsföreningens styrelse.
• Släppa in föreningens representant – Representanter för föreningen har rätt att gå in i din lägenhet för tillsyn eller utföra åtgärder som ligger på föreningens ansvar för hela fastigheten.

Bostadsinnehavarens rättigheter

• Disposition av din bostad och gemensamma ytor – Så länge du följer föreningens ordningsregler har du rätt att nyttja bostaden, tomten och gemensamma utrymmen.
• Befogenhet att fatta beslut – Du som medlem i föreningen, dvs bostadsrättsägaren har rätten att ta beslut gällande fastigheten på fastighetsstämman. (Detta gäller inte personer du delar lägenheten med, förutsatt att dom inte är delägare) 
• Ersättning och skadestånd  – Vid misskötsel av föreningens skyldigheter för t.ex reparation kan du begära kompensation i form av sänkt avgift eller t.om frånträda bostadsrätten och erhålla skadestånd.
• Uppsägning av bostadsrätten – Har föreningen fattat beslut om avgiftshöjning av bostadsrätten kan du ha befogenhet att säga upp lägenheten.

Måste man ha en bostadsrättsförsäkring?

Ja, du måste ha en försäkring till din bostadsrätt. Försäkringen ersätter skador som kan uppstå i din bostadsrätt utöver det som hemförsäkringen täcker.

Pantsättning av bostadsrätt

Nedan finner du information om och hur man pantsätter en lägenhet.

Vad är pantsättning?

Vissa långivare, ex banken, kan kräva säkerhet vid lån. En säkerhet kan vara bl.a pantsättning av din bostadsrätt vilket betyder att långivaren får rätten till att sälja din bostadsrätt om du inte betalar av lånet enligt avtalet.

Vem har panträtt?

Långivaren som du ingår ett pantsättningsavtal med, samt bostadsrättsföreningen utifall du inte sköter betalningen. 

Kan pantsättning få konsekvenser?

Ja, om du inte betalar ditt lån enligt avtal har panthavaren, dvs långivaren, rätt att begära utmätning vilket betyder att bostadsrätten säljs på auktion eller via anbud, vilket kallas för exekutiv försäljning.

Kan jag pantsätta bostaden utan samtycke av makens eller sambons?

Nej, om du är gift eller har sambo får du inte pantsätta bostadsrätten utan godkännande, under förutsättningen att det är er gemensamma bostad.

Vad är pantsättningsavgift?

Om det framgår i föreningens stadgar har den rätt att ta ut en avgift för sitt arbete vid pansättingen. Pantsättningsavgiften beräknas utifrån självkostnadsprincip men får inte överstiga 1% av prisbasbeloppet.

Vad sker vid sen eller utebliven betalning av månadsavgift?

Om du inte betalar månadsavgiften i tid är bostadsrättsföreningen skyldig att varsko panthavaren om det.

Kan jag sälja pantsatt bostadsrätt.

Ja, lägenheten förblir dock pantsatt även om du säljer den. Detta är viktigt att tänka på om du vill köpa en bostadsrätt, begär en lägenhetsförteckning för att inte missa viktiga saker som detta.

Utfärdas pantbrev för bostadsrätt?

Nej, detta gäller bara äganderätter.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

En bostadsrätt kan hyras ut i andra hand eller ha en inneboende. Här finns information om hur det fungerar. 

Vad är skillnaden på andrahandsupplåtelse och inneboende?

• Andrahandsupplåtelse bostadsrätt – Du kan hyra ut din bostadsrätt i andra hand vilket helt enkelt betyder att du som bostadsrättshavare låter någon bo i din lägenhet oberoende av dig. Du måste alltid ha ett tillstånd från föreningen för att få låna ut lägenheten, detta gäller oavsett om du tar betalt eller inte, samt vem det är som ska bo där. Du förbehåller fortfarande ansvaret för lägenheten.
• Inneboende bostadsrätt – Att du har en inneboende innebär att du hyr en eller flera delar av din lägenhet medan du fortfarande bor kvar där. Precis som vid uthyrning är det du som har skyldighet att se så att lägenheten sköts som den ska.

Hur lång är uthyrningstiden för bostadsrätt?

Oftast får en lägenhet hyras ut under en utsatt period om 6-12 månader och kan därefter förlängas vid önskemål med villkoret att bostadsrättsföreningen godkänner det.

Vad innebär korttidsuthyrning för bostadsrätt?

Airbnb och korttidsuthyrning fungerar på det sättet att en eller flera personer hyr lägenheten under en kortare tid, t.ex pga genomresa i landet. Detta måste godkännas av föreningen då det kan tenderar till att bli stökigt med olika personer som flyttar in och ut.

Överlåtelse av bostadsrätt

En överlåtelse är en försäljning, byte eller gåva av en bostad.

Hur fungerar en försäljning av bostadsrätt?

Du kan sälja din bostadsrätt när du vill. Detta kan ske både med och utan mäklare, du själv avgör vilket alternativ du anser vara bäst. Ett överlåtelseavtal för bostadsrätt ska innehålla uppgifter om bostadsrätten samt pris för att det ska vara giltigt. Det är säljaren och köparen som bestämmer priset vilket brukar baseras på tillgång och efterfrågan.

Försäljningen måste också beviljas av BRF vilka bl.a tittar på köparens kreditvärdighet. BRF har rätt att neka medlemskap, detta kan dock överklagas till hyresnämnden. Ett byte mellan två bostadsrätter fungerar på ungefär på samma sätt.

Du kan även överlåta din bostadsrätt genom gåva. Det måste du upprättas ett gåvobrev för bostadsrätten vilket ska innehålla vissa villkor för att vara giltigt. Även här måste gåvomottagaren bli godtagen av BRF.

Konflikthantering i bostadsrättsföreningen

Det är lätt hänt att man irriterar sig på sin granne, kanske pga att cykeln står utanför cykelstället eller att soppåsarna ligger lite för länge utanför lägenhetsdörren. Hur löser man egentligen konflikter i bostadsrättsföreningen?

Det finns flertalet sätt att lösa problem mellan medlemmar i BRF. Går det att lösa mellan personerna som är inblandade i konflikten är nästa steg att vända sig till styrelsen. Är det så att bråket är mellan styrelse och medlem eller t.om att det är osämja inom styrelsen går det att vända sig till hyresnämnden i sin region och begära kostnadsfri medling. Hyresnämnderna är statsägda och fungerar ungefär som en oberoende domstolsliknande myndighet.